土地流转信托如何盈利?农村土地流转信托项目的盈利模式一般是怎样的?

标签: 资管

越来越多的信托公司开始关注土地流转信托,中信信托、北京信托先后推出土地流转信托产品。目前农村土地流转信托项目的盈利模式一般是怎样的?

Kelly 2014-09-22 12:48
4个答案
郭超 中融国际信托 2014-09-22 14:38

对这个问题以前有过研究。供参考:

1、中信信托—农村土地承包经营权集合信托计划1301期

此信托的交易结构分为两部分,具体如下:

第一部分是一个财产权信托。由当地农户将分散的土地承包经营权委托给埇桥区政府管理。政府将土地承包经营权通过中信信托成立农村土地承包经营权财产权信托计划。


第二部分是一系列融资型资金信托计划。募集的资金用于流转土地整理、基础农业设施建设、产业园建设项目等等,同时还用于解决地租支付及第一部分运作中流动资金支付等问题。



未来分配给农户的收益主要包括基本地租和地租增值收益两部分:

   基本地租:相当于每年每亩1000 斤小麦的农户基本地租。按照国标三等小麦价格1.14 元/斤计算,农民每年每亩支付的基本地租约为1140 元。由此预计,首期5400 亩土地每年需支付的基本地租款约为615.6 万元。

   地租增值收益:土地整理后地租将有所提升。在扣除土地整理人的投入成本以及各种服务和管理费用后的土地收入增值部分的70%以“浮动收益”形式返还农户。剩余30%由政府、中信信托、帝元投资分配。

   工资收入:在保证农业用地性质不变的基础上,农业产业园的建成可为出让土地承包经营权的农民获得一份产业工人的工作,多获得一份收入。



信托的主要利润点:

1、地租增值收益

      土地经营权流转的主要现金流主要产生于产业园招商的租金收益,据了解,该租金远高于向农户的基本地租。按照7:3的超额收益分配原则,30%的超额收益部分将由政府、信托和专业机构分配,其中,因为信托只作为平台,未承担实质管理职责和运行风险,预计分配额度较小

2、融资类信托

      未来产业园建设、租金流动性融资安排和土地整理融资业务均属于信托传统业务模式,信托公司的收益将按照融资类信托报酬比率支取。




Trust-Lawyer 中融信托 2014-09-22 17:53

       个人并不看好土地信托业务。一种业务能够成为一种可持续的信托业务,并能够稳定盈利的前提是,信托公司能够参与其中,并发挥实质作用。所谓农业土地信托的价值无外乎是实现农业的集约化、现代化经营。但是,把土地集中起来,信托公司不如当地政府或者地方组织。经营农地,信托公司更无优势。哪怕是信托公司作为撮合平台,其监督农业企业实施经营,目前都不具备专业和人力上的优势。所以,我认为,信托公司在土地信托中难以发挥不可替代的作用吗,甚至没有发现他能发挥相对优越功能的地方。即便作为一个撮合平台,它作为一个没有农业经营经验,也不具备当地资源的主体,也没啥优势。如果说信托可以提供资金,那么信托的介入完全可以用其他更容易操作的方式。如果是想先入为主,近水楼台,那么穿透其实质,这也算不上啥真正的创新。即便抛开这些问题,土地信托最终的盈利一定是农业经营,农业利润率有多少?凭什么信托参与进来,就可以让农业企业有更高的生产率?如果是看好某个农业领域,信托怎么不去投资现有的更为成熟的农业企业?投资一个成熟企业更定比白手起家要稳健些。这些问题都难以得到合理解释。所以,我不看好土地信托。

       有人拿日本也有农地信托来证明土地信托业务的前景,但实际上日本农地信托恰好是个反例。在日本,土地信托是以土地的私有制为前提的。商业信托公司主要参与城市土地的集中开发,实质是房地产开发,此时,信托的制度优势和资金优势就体现出来了。日本也有农地信托,分为农地流转信托和农地租赁信托。所谓,农地流转信托,是农民将自有小块土地委托给一个受托人,一般是地方农协(地方互助组织),以便可以集体出让土地,增加土地出让成功的可能性,提高议价能力,减少个体农户谈判的成本。农地租赁信托,一般是由农协或者农业企业接受信托然后对土地进行集中出租经营和自行经营,以提高土地集约利用水平和农业经营水平。总体上,日本的农地信托的受托人是非营利的当地农协,其主要是利用信托制度实现土地的集约利用,减少单个土地所有人的交易成本。可以说日本的农业信托是通过互助方式实现土地集约利用,减少个体土地所有者谈判成本的一个手段。日本禁止商业信托公司成为农地信托的受托人。

佩剑 2014-09-22 17:05
chenxx365 傅江  赞同

结构曾有研究过,但至于当前能否盈利,我觉得还是有难度。

另外,据朋友介绍说,中国很多金融机构其实会做一些当前并不盈利或者说相对并不划算的业务,只为相应政策或者抢占市场先机,顺道培养下储备人才,比如说中信的启航,当前的土地流转信托啊。

缺言 2014-10-28 00:45

(编写了半天居然关了网页……我重新来过……)

PS:这是之前我们自己一个小组针对农村土地承包经营权流转信托的研究成果,所以以下内容时间均截止至2014年5月我们成果出来的时候。如此后有所更新,还望诸君自己查询。

在回答问题之前先说一下,其实现在没有什么一般不一般的,本来土地流转信托的实际案例就少。

土地信托进程简单点分,可以以专业信托公司的介入为分界点,分为介入前和介入后。介入前众说纷纭,以地方为名的模式很多,“绍兴模式”“沙县模式”“崇州模式”等等。专业信托公司没有介入,所以承担后来专业公司的工作的机构一般是政府自己出资成立的信托机构和农业服务公司。可以说是处于一个初步探索的阶段,探索了要实现土地信托需要的有关制度和相关条件。。

介入后的阶段,也就是我们现在所处的阶段,从2013年末第一单正式的土地信托产品出现至今。到2014年5月我们得出成果,拿到土地信托资格并真正参与了的公司也就楼主列出来的那两家中信信托和北京国际,公布了的项目总共也就9个(实际上有10个,有一个的产品资料没有公开,因此就不讨论了),中信6个,北京国际3个,一个一个分析都很容易……也不好说是不是“一般的”。

嗯,别的知识我也不扯了,直接回答楼主的问题吧。目前土地流转信托的盈利方式。

要弄清楚这个个人觉得要先弄清楚土地流转信托的运行方式。专业信托公司介入前的太多太杂了,我就不说了。和一楼一样我就说有专业信托公司参与的。主要参与主体可以概括为四个,农民(土地承包经营权所有者),土地集合者(把零散土地集中),信托公司,以及土地经营者(最终拿到土地进行利用的主体)。一个土地信托的大致形成过程如图:
 

所以其利益分配设计的主体就是以上几个。土地信托的盈利关键在与土地经营者,各方利益均来自于它。土地经营者利用规模化经营和现代农业技术经营大量土地,获得经营利润,需要用来:1. 归还当初信托公司借给的前期建设资金等,当然还要支付这笔资金的利息。

2. 支付土地集合者的利润。如果是政府集合土地,这部分留存在政府手里的很少。如果是下面要说到的合作社集合土地,虽然表面看起来这一主体分配到的利润很多,但实际上会往下分流到农民手里。

3. 1) 支付农民地租。这是基本地租,在具体的信托计划里会有细微不同,比如是直接由土地经营者给农民,还是先给土地集合者再由集合者支付给农民。

2)支付农民土地经营利润“分红”,也就是土地增值收益。(很多人一开始会以为这个增值收益是指土地本身的增值收益,所以担心什么地价贵了把地卖了之类的问题,其实一个稍微理性一点的经营者都知道,要实现土地信托的可持续性盈利,不可能为了一时的地价就冒着违法风险把地卖了的……)。这个增值收益同样可以由经营者直接给农民发放,或者由土地集合者取得后往下发放。

3)支付工资。 为什么会有工资这一说,如果土地经营者自己经营就算了,但是实际操作中仍然是农民在进行具体的耕作,所以经营者要支付一定的劳动报酬。

利润分配,大致就是这样。

如果楼主还是想说“如何盈利”就是土地经营者具体怎么靠这个赚钱,总体上就是通过规模经营,利用现代农业技术blablabla。要具体说的话,需要结合具体的例子。太详细了不好说,就只讲我们实地考察了的北京国际的密云的例子好了。

(太晚了,暂时这样,我过两天再来修改答案。抱歉抱歉。)

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